原本无交易依据的现房、经济适用房将纳入北京网上公示体系。示范文本首次增加了对地下车位等附属建筑物的约定。同时，商品房预售合同中关于分户验收、附属建筑物等问题也将在下月作出相应调整。
距离“3·15”实行预售商品房网上签约八个月后，{TodayHot}商品房网上签约交易相关规则得以延续。本周，北京市建委发出通告：从2006年1月1日起，北京市将正式推行使用《北京市商品房现房买卖合同》示范文本（下称“示范文本”），同时实行网上签约和网上公示。
据介绍，原本无交易依据的现房、经济适用房被纳入网上公示体系。示范文本首次增加了对地下车位等附属建筑物的约定。同时，《北京市商品房预售合同》中关于分户验收、附属建筑物等问题也将在下月作出相应调整。
规范交易细节
该示范文本适用于北京市行政区域内已完成房屋{HotTag}所有权初始登记，取得国有土地使用证和房屋所有权证，尚未进行销售的商品房（含经济适用住房）。在示范文本中，增添了很多细节。建委相关负责人表示这可以规范现房买卖行为，解决现房买卖中的纠纷，维护买卖双方当事人合法权益，进一步完善对本市房地产市场的管理。
比如，示范文本包括：2006年1月1日后签订商品房现房买卖合同的，双方当事人需在90天内持网上打印的《商品房现房买卖合同》和《北京市房屋转移登记申请表》及其他相关材料申请办理转移登记。合生创展相关工作人员表示，该条款可以避免许多纠纷的发生。
而为进一步防止房屋炒作，网上签约时认购和签约的购房人名称不得随意变更。转移登记前房屋不得转让他人，同时管理网公示销售单位的退房信息。从源头上扼制了炒房行为。
在建筑验收方面也比过去更为严苛。按照市建委今年11月15日印发的《住宅工程质量分户验收管理规定》，开发商在向购房者交房时，必须提供《住宅工程质量分户验收表》，该表必须详细记录该套住宅中九大内容的验收过程、曾经存在的问题以及整改情况。它意味着北京市住宅工程质量验收将以户为基本单位进行。
此前，北京市的住宅工程质量验收主要以整栋楼为基本单位，没有针对每一个住户的质量验收依据，交房后业主一旦发现质量瑕疵，不能直接找到责任单位和责任人，从而引发质量投诉。新的质量验收办法，使上述问题得到有效解决，提高了办事效率。
对于何时建立二手房销售系统，北京市建委交易处处长沈洁表示，目前相关部门正在进行区县局所有房屋档案数据化收集基础工作，等该项工作完毕后，有了比较完整的二手房数据资料，就可在可交易的二手房产权档案数据基础之上开通相关的网上交易系统。
明确开发商责任
今年3月15日《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房认购书》示范文本开始推行使用，与此同时北京市房地产交易管理网交易信息网上公示、网上签约系统正式开通从而规范了商品房预售行为。通过近一段时间总结示范文本推行使用的经验，北京市建委和北京市工商局共同制定了现房销售示范文本。
相对于期房来说，现房是看得见摸得着的，风险已经大大降低。现房合同示范文本的出台，则进一步降低了购房风险。明天地产业务总监陈云峰认为，现房合同实施后，不但可以保护购房人的权益，对开发商来说也明确了责任和权利。
中原地产华北区总经理李文杰告诉《第一财经日报》，目前的现房销售没有现房销售许可证，也没有示范合同。买卖双方要是达成意向，只能自行约定合同内容。明年开始实行现房网上签约并提供现房买卖示范合同后，就等于一手房买卖全部实现了网上交易，这是对房屋买卖合同规范化管理的一个很好的补充。同时，网上交易系统未来还将加大公示相关信息的力度。沈洁介绍说，对于有抵押的预售楼盘项目、开发商涉嫌违规操作等情况，在现有信息披露基础上，还将加大企业资信、奖惩情况等相关内容的介绍，最大限度地满足购房消费者对于信息的掌握。
此外，北京市建委随后下发了《关于专项维修资金管理实行网上办公的通知》的规定。下月起，北京市房地产开发企业、物业管理企业、业主委员会须进入北京市专项维修资金管理系统提供的服务平台，进行商品住宅维修资金的归集，以及业主委员会开户后维修资金的划转、分摊、支取、查询等业务操作。
经济适用房定向销售
此次网上签约销售制度首次将经济适用房纳入其中。北京市建委开发办主任魏成森表示，今后5年要建1000万平方米经济适用房。其中2008年之前要建800万平方米。
具体来说，明年计划建设200万平方米，主要项目包括一批续建项目，比如：回龙观、天通苑、朝阳新城、翠城、丰体时代花园、石景山区的晋元庄。同时新的项目前期也在运作之中，主要有宋家庄（南三环外一点）、染料厂。除了量基本不变，下一步将在布局上更合理一些，如：西部的石景山、门头沟、丰台区等。
对于目前经济适用房供应紧张，魏成森认为主要因为经济适用房的供应方式是定向销售。
定向销售指的是北京市建委把经济适用房建设的总量，按照各区拆迁动迁居民的需求量切块分给各区，然后由各区拆迁的居民去登记，进行购买资格的审核，由区里组织统一销售。也就是说，以后拆迁居民拥有优先购买经济适用房的权利，如果不是拆迁户，很可能与经济适用房擦肩而过。而根据建设部规定，年收入低于6万元的家庭都可以购买经济适用房。
由于定向发售，目前北京市在售的经济适用房都已经停止了放号。然而，北京市仍存在大批拥有购买资格但买不到经济适用房的居民，经济适用房的供求矛盾再度升级。据了解，北京市建委正在考虑激活空置商品房来缓解矛盾。
不过，被挡在门外的购买者数量将超乎想象。按照北京市建委制定的经济适用房每套面积不超过80平方米的标准，800万平方米大约就是10万套。有关部门统计显示，2004年底，在北京市近1500万人口当中，有70%的家庭年收入不足6万元。
这也许正是北京市建委把目光投向市场上的200万平方米空置房的原因，北京市建委主任隋振江曾表示，未来打算在适宜的区域用适宜的价格把空置房纳入住房保障体系，转变为廉租房和经济适用房。
