“住房空置”、“地荒论”与“产能过剩论”等引发的讨论只是表象。现在特别需要一种清明的思维,避开喧闹,登上高山,俯瞰并省察中国楼市扭曲的根源。
“天地之间,其犹橐龠乎”?尝试有所作为的决策者,一如被置于一个巨大的风箱之中,被一股无形的力推来搡去,天地浑浑,两头受气:调控楼市价格伤了经济;放任价格伤了民情。中国楼市送走尴尬的2005年,迎来不确定的2006年。尴尬政策的背后是尴尬的认知,尴尬认知的背后是难于启齿的利{TodayHot}益。
房地产政策在尴尬中摇摆有人以“排山倒海”形容2005年房地产调控政策的出台，可是能够撬动价格走向的也就是少数几个城市。发展还是硬道理。上年年底中央政府又吹起了住房消费年的暖风,建设部的官员也频频表态看好2006年的发展形势;开发商则高擎楼市是一种人口现象的旗帜,一如既往的高调;地方政府更是看多楼市,“任期利益”的丰度需要一定的增长速度来拓展;就是那些骂声不断的购房者和持币待购者,也指望市场有个明确的信号,以便财富早日增值。
楼市的尴尬,引发了体制性腐败和民愤,还危及我国的长久竞争力。关注民生民意的中央政府高调宣誓调控,政策却在尴尬徘徊。若干迹象表明,巨大惯性的作用和话语权的偏移,城市官员强烈的“任期利益”,很有可能使中央政府的调控半途而废。
楼市已经成为一个城市经济增长的重要引擎,任何不利于这个引擎发生作用的东西,都会得到城市官员和媒体的重估与更改。楼市价格看跌,无疑会挫伤投资,这是城市经济增长所无法忍受的,更有任期利益所不能承受之重。由短暂的任期利益所支撑的中国楼市,正是一切危机的根源。中国楼市需要发现和建构真正的支撑。为此,需要理清一些最基本的概念,才有可能避开喧闹,登上高山,俯瞰并省察中国{HotTag}楼市扭曲的根源。
住房商品的基本属性与楼市类型凡存在都是合理的。在义愤填膺之余,我们还须发现悖理现象的合理性,这样或许有助于真切地把握中国楼市的情势。认识住房商品的特殊规定性,是一个恰当的出发点。
住房商品有着双重规定性。它既具有经久性、单件性、固定性等自然属性,它又具有满足人们居住需要和财富增值的社会属性。尤其是它的社会属性,更是一切问题的焦点所在。这里要区分“住房资产”与“住房服务”这样两个概念。住房资产是由土地、建筑材料、创意设计、劳动等要素生产出来的固定资产;住房服务则是由住房资产、环境、水电气等新要素派生出来的消费服务。跟住房服务相对应的是满足人们居住需求的“住房消费品”市场,跟住房资产相对应的是实现财富增值的“住房投资品”市场。住房投资品市场,又可细分为两种类型,一种是自主住房投资品的买卖(市场经济国家通常占60%),另一种出租住房投资品的买卖(通常占40%)。住房服务既可以从自己所有的住房资产中购买,也可以从租赁房投资者那里购买。
满足城市居民的基本住房消费需求,是一个社会和政府的基本职责。世界上还没有哪一个国家的政府可以完全推托掉这方面的职责。就是高度市场化的美国,政府也保留着约占住房资产总量11.5%的廉价出租公屋,以解决居民最基本的住房消费问题。而住房投资品,则是一种为使财富增值的投资行为，在市场规则的作用下,收益风险由投资者自己承担。
在当下的语境里,这两类市场常常被混淆。中国楼市一切的混乱都由此而生。政府本意是调控住房投资品市场,却常常拿住房服务市场上的诸多价值尺度来度量;而本意是改善住房基本服务的供应,却常常又习惯于从价值最大化的投资品市场上寻找根据和途径。政府行为常常发生不该有的跳跃:一会儿完全摆脱提供最基本住房消费的责任,把市民的最基本住房需求的满足都完全推上了市场;一会儿又在本来是以市场化的住房投资品市场上,却要打上“居者有其屋”、“住房消费年”之类似是而非的标签,为把经济问题政治化和把政治问题经济化留下了口子。
