行业近况:《国务院办公厅关于促进房地产平稳健康发展通知》(简称国11条)在1月7日发出。
评论:《国务院办公厅关于促进房地产平稳健康发展通知》(简称国11条)是对国四条的细化和扩伸,主要差异如下:1、强调促进存量项目加快进入市场,房价涨幅加快的地方明确增加土地供给;重点支持中小户型、中低价位普通商品房供给;2、明确了二套房以家庭为单位,首付比例不低于40%,严格执行差异化贷款利率,政策基本上回归07年水平,但相比07年严格执行1.1倍利率来看仍较缓和;3、增加了资金流向控制,防范热钱;细化了打击囤地、囤房;规范项目预售、明码标价,以及监控市场引导市场预期,这些政策总体来看在促进供给的增加、抑制投资/投机行为。
4、增加了地方政府问责制,明确了地方政府抑制房价的责任,强调了地方政府在抑制房价、解决保障性住房建设、促进土地的合理出让以及规范房地产开发及销售等方面可以在遵守中央统一规定外进行差异化管理。
(详见图表1)我们认为国11条出台是对国四条的细化和延伸,主要解读如下:1、突出增加供给:主要通过提高存量周转和新增土地来实现供给的增加,尤其是普通商品房及保障性住房供给的增加,这是解决目前高房价、改善居民居住条件最有效的办法;2、明确二套房信贷:明确二套房有利于执行上的严格,二套房的界定和首付比例重回2007年水平,但利率政策仍弱于07年,我们认为这一政策的明确相当于市场担心的另一只靴子已经落地,近期将不会再出台新的政策;3、政策中的几个新内容:一是防范热钱;二是规范央企拿地;三是地方政府问责制;这几方面体现了政策的细化和针对性,有利于其执行效果,另外从中也可以看出中央政府对目前市场的问题较为了解,未来行业走势较为明晰。
总体来说,国11条提高了地产行业调控政策的可执行性,对抑制房价会起到积极作用,但我们维持政策不改行业趋势的判断,目前这些政策有利于短期内抑制房价的过快上涨,但供给能否有效增加尚存疑虑;预计未来仍将有加息等政策来抑制房价上涨;政策对地产板块负面影响有限,政策利空出尽,未来地产股走势将随着成交量的波动而波动,我们预计短期成交量和房价均将出现调整,但幅度有限。
估值与建议:地产板块近期较弱的走势已经反映了较差的市场预期,如果此次政策出台带来的股价下调将是地产股较好的买入机会,我们认为政策调控有利于行业长期稳定发展,有利于周转型的地产公司业绩提升,建议重点关注全国及区域龙头地产公司,同时由于政策主要集中在住宅方面,所以对于受益于经济复苏及消费推动的商业物业地产公司是比较好的投资品种。